华润“搅局”郑州土拍背后

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

杆友璐璐推荐GALA乐队的《我绝对不能失去你》：那年你还是中年，今天你已经苍老，甚至已经带着那年的伤心欲绝不在人世。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

刚刚过去的郑州土拍，本来该淡定从容、稳得一批。但因为“黑马”华润的搅局，让情况有了些许波澜。

从媒体公开报道来看，大致情况是，在郑州首场集中土拍中，原本网传银泰“板上钉钉”要拿到的某地块，半路却被华润截胡。

根据竞拍结果，该地块河南京润万象房地产开发有限公司（华润子公司）、杭州建杭和诚置业有限公司以67.8亿元拿下，溢价55.5%，楼面价9695.41元/平方米。

这个溢价率，这个总价，有魄力！看到这里，杠杆地产突然想起来，最近华润拿地动作似乎不少，总价和溢价率很多也不低。这是逆势捡漏扩张的节奏？

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“地王”华润

简单搜索了下，果然，媒体诸多报道印证了杠杆地产的想法。

以刚刚过去的5月为例，在该月全国住宅用地成交总价TOP10中，TOP1的华润置地以总价112亿元竞得杭州未来科技城三站换乘综合体项目地块，比TOP2的中海高出了20亿元。

5月24日，哈尔滨，华润置地拿下南岗区某地块，总成交价超21.98亿元，被冠以“2021年地王”。

这并非华润置地在哈尔滨首次称王，曾经的2019年，哈尔滨新区某地块，华润以113.07%的溢价率摘得！

再往前广州首次集中土拍，华润置地“地王”之名并未缺席，竞得白云区金沙洲某地块，楼面价42122元/平，溢价率45%，成为单价地王；

佛山也有华润“王”的名号。4月9日，其以64.5亿元拿下顺德某地块，溢价率达106.7%，折合楼面价约22330元/平方米，成为佛山新地王；

同日，华润置地以22.51亿元、溢价率226%拿下西安西咸新区沣西新城一块商住用地；

此外，还有无锡、沈阳等城市，纷纷被华润摘“王”。文初提到的郑州，华润竞拍现场截胡银泰项目，也让华润成为了郑州新一代商业地王。代价是67.8亿元，溢价率超50%。

中指院数据显示，2021年1-5月，华润置地拿地金额600亿远，面积553万平米，分别排在TOP4、TOP5。另外《2021年1-5月中国房地产企业销售业绩TOP200》里，华润置地销售额排名有所下跌，由4月份第8降至第10。

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降速华润

在大部分房企均开始降负债、控规模的今天，华润的大举进击显得分外耀眼。

华润置地总裁李欣曾在公开场合表态，“三道红线”“供地两集中”等政策的出台，对身处“绿档”的公司而言是一个难得的政策窗口和时间窗口。他希望华润置地能够抓住时间窗口期，保住土拍市场的资源和机会。确实如此，央企华润从来不缺钱，也不缺便宜的融资渠道。

最新年报显示，截至2020年底，华润现金及现金等价物余额875.34亿元，同比2019年多了200多个亿，为近八年最高。

融资成本也在走低，从2019年的4.45%，降到2020年的4.08%，比上市房企6%左右的平均融资成本要低不少。

华润置地大举拿地，真的在捡漏吗？也不见得。上面杠杆地产提到的诸多地块，溢价率都不低。如今的地产行业利润持续走低，很大程度上高地价就意味着低利润。

2020年，华润置地的毛利率同比下降了7个百分点，主要原因便是结算了2016年-2018年拿的高地价项目。

从趋势图来看，华润置地的毛利率在2018年的顶峰之后一路走低。2020年，其净利率降到了2015年的水平，毛利率也差不多回到2015年。

营收增速在2018-2020年也开始缓慢下降，离2012-2015年的水平还有些许距离。

2020年的业绩发布会上，华润置地总裁李欣披露了华润置地的"十四五"战略规划，即2020年-2025年的权益销售额和租金收入都翻倍，再造一个华润置地。

权益销售额再翻一倍，年化复合增速差不多为15%，在头部房企里，这个增速相当可以了。回想下2020年，增速为个位数的头部房企不在少数。当然2020年有特殊情况，今年上半年成绩会更具参考价值一些。

但不管怎么样，房住不炒时代，体量大如华润，15%这个增速也是考验。

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另一面

降速、高价拿地的另一面，机构也在下调对华润置地的目标价。

如今年初，德银发表报告表示：

虽然集团已售出及未入帐的项目开发利润率超过30%，并且应该在完成后反映在2021财年的开发收入中，但预期集团今年度毛利率会跌至25%的水平，明年才轻微回升。

该行将其目标价由43.5元下调23%，至33.5元，投资评级由“买入”降至“持有”。

扩张的“后遗症”似乎也在逐渐被放大。一个明显的感受是，华润置地的产品在市场上质疑声音似乎越来越高。

以杠杆地产所在某地为例，这两年陆续看过华润置地的一些产品，无论是户型设计还是整体品质感觉都一般。甚至某热门楼盘交房后还出现业主维权的情况。

搜索引擎上华润维权关键词的网页多达上千万条，相关资讯5万多条。比如：

2021年4月，西安华润悦府交房，业主发现房屋玻璃外挂改为了内嵌，经协商，华润置地方给出的回复竟是“业主如果不满意，可以退房。”

1月9日，重庆大渡口华润凤凰城交房，业主们却发现，自家房顶上全是密密麻麻的消防管道，从客厅接入各个卫生间和卧室。

还有这次“拒绝”华润拿地的上海，幸福里项目，自 2020 年 6 月底交付以来，维权的声音不绝于耳，据业主爆料，幸福里交房地漏错位、台面缺损、门槛断裂、移门歪斜、劣质橱柜、地板空鼓、玻璃划痕等各种房屋装修质量问题频发。

其他城市或多或少也都有类似事件，杠杆地产不一一例举。作为一名购房者，看得也是心惊胆战。

高价拿地也好、销售额翻倍也罢，在购房者看来都太遥远，资本的游戏终究属于少数人。只希望未来的华润置地，在奔跑时，别忘了自己作为责任央企的“责任”二字。

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